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从小家具厂到地产大鳄 雅居乐深陷资金困局

从一个小家具厂开始,逐渐发展成为“华南五虎”之一的雅居乐房地产(Yajule Real Estate)最近不断收到负面消息。 10月10日晚,公司宣布其非执行董事兼董事长陈卓林的配偶鲁钱芳于10月1日通知公司“已收到昆明市检察院的通知”,自9月30日晚起,检察院已在陈卓林实施“指定住所措施”。

陈卓林

雅高表示,除鲁钱芳披露的信息外,公司没有收到其他国家部门关于陈冠希和其他董事的任何法律文件,也没有任何信息表明陈卓林的“指定居所和居住措施”与集团任何资产或资金的损失或挪用有关。 该公司的股票将于10月13日恢复交易。

然而,据报道,陈卓林因公司的云南项目而受到控制,主要涉及向当地官员转移利益 在陈卓林被控方控制之前,对雅居乐云南公司的几位负责人进行了调查。今年5月19日,国家发改委和国土资源局联合通知云南某项目中的雅居乐高尔夫球场,因为它占地585.6亩。这两个部还将此作为全国高尔夫球场清洁和翻新的典型案例,并要求雅居尔进行整改。

此外,雅库特在10月10日晚间宣布,将取消其此前的总价格为27.85亿港元(约合人民币22亿元)的股票发行计划 这笔钱最初被敏捷用来偿还今年12月到期的4.75亿美元的过桥贷款。 对此,一些不愿透露姓名的行业研究人员表示,鉴于雅高资本链紧张,取消股票供应计划无疑将进一步增加公司的财务压力 雅高还表示,公司已任命非执行董事钱芳和陈卓贤(陈卓林的弟弟)担任联合主席和代理联合总裁,而陈卓林仍保留现有职位,协助管理公司业务。集团将尽快与承销商讨论重启股票发行。

雅居乐的家族史:开始卖家具

与现在风靡全国的雅居乐相比,陈卓林家族开始时只有中山市三乡镇的一家小型家具厂。

陈卓林家族是中山的一个着名家族,第五个儿子和第二个儿子在陈卓林 1985年,陈卓林五兄弟成立了集生产、销售和批发于一体的家具厂时代家具有限公司(以下简称“时代家具”)。

在家具经营的岁月里,陈氏家族完成了最初的资本积累。

1992年,在陈卓林的领导下,陈家涉足房地产行业。 今年,陈氏家族成立中山雅居乐房地产开发有限公司,开发了第一个房地产项目中山雅居乐花园。

雅高的招股说明书显示,中山雅高花园于1993年首次向港澳买家推出。 为了吸引更多来自香港和澳门的潜在买家,香港雅高于1994年7月19日在香港成立。 陈氏家族甚至成立了雅居乐物业管理服务有限公司,引进香港式的物业管理模式。

据了解,从1993年到1997年,敏捷在香港和澳门组织了活动并开始了招牌。雅居乐连续五年赞助香港小姐选美大赛,聘请香港无线总监陈新年担任雅居乐的职务,并为港澳居民组织免费房游。

这是中国第一家在香港和澳门投放广告的房地产开发商

最终,中山雅居乐花园约95%的房屋卖给了港澳买家,成为珠江三角洲地区着名的出口房产。

到1997年,由于全球金融风暴,香港的房地产业供不应求。 陈卓林家族开始转向大陆市场 在中山,珠江三角洲市场自然成为雅高的下一个目标。

同年,中山雅居乐集团有限公司成立,开发永景苑,并开始成功进入高端产品市场。

对于雅高来说,进入广州是在华南房地产圈打下基础的关键

据说在1997年,为了进入广州高地,雅珠儿不惜一切代价吸引了大量的人才。行政长官的月薪是5万港元外加奖金。首席园林设计师的月薪高达十多万港元,是当时其他大型企业的三倍,震惊了广州的房地产业。

到2000年,雅居乐一举拿下番禺、花都、白云等地块。 到2002年,广州和佛山的敏捷四大项目同时启动,包括番禺3000亩以上的广州敏捷花园、各1000亩的花都敏捷花园、广州白云区的南湖半岛敏捷和南海盐步的永靖浩源。开发量远远高于其他开发商,被业界誉为广州房地产史上的一大壮举。

自2002年以来,雅高的业绩迅速增长 2002年至2004年,雅高的营业额分别为7.63亿元、19.32亿元和25.49亿元。

到2010年,广州已经超过中山成为雅高集团最重要的市场,年销售额占集团总销售额的三分之一以上。

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掘金旅游地产

从2005年到2006年,这是陈氏家族变得“富有”的重要时刻,也是敏捷从二级开发商崛起为国家一级开发商的开始。

像许多开发人员一样,敏捷在达到一定规模后进入资本市场。

2005年12月,雅高房地产控股有限公司(以下简称“雅高房地产”)在香港证券交易所上市,由摩根士丹利赞助,首次融资近31.52亿港元。

因此,雅居乐地产成为继富力地产之后在香港上市的第二家民营房地产企业。

当时,陈氏家族通过陈氏家族信托持有雅居乐71.25%的股份。 雅高房地产上市后,陈的家族财富飙升。它在富人名单中的排名从去年的第59位上升到2006年的第4位。其财富从2005年的22.4亿元增加到2006年的92.3亿元。

庞大的土地储备成为敏捷上市的最大优势 根据招股说明书,截至2005年9月30日,雅高正在开发的建筑面积约为110万平方米,未开发的建筑面积约为480万平方米。 上述所有土地均已取得土地使用权证书,其中大部分是以低于过去市场价格的价格购买的。

在上市的第二年,陈卓林做出了一个对企业有深远影响的战略决策。进入旅游地产,环绕海南万亩清水湾,从此以精湛的经营在国内发展巨头中确立了雅珠儿和陈家的江湖地位。

雅库特清水湾占地亩,地价24.18亿元,平均底价242元/平方米 根据计划,雅高将把清水湾(Clear Water Bay)变成一个具有国际视野的新的复合型海滨度假区,总投资200亿元。

到2008年,他们以52.83亿元的总价向摩根士丹利出售了30%的项目,相当于1761元/平方米的地价,整整增长了七倍多。

从此,在雅高和摩根士丹利的运营下,雅高清水湾项目成为房地产界的传奇,也掀起了旅游房地产的发展热潮。

2009年首年,雅高清水湾项目合同销售额为64亿元。 从2009年到2014年上半年,雅居乐清水湾的销售业绩已经达到450亿元。曾多次获得中国单品销售冠军,2010年单品销售额创下99亿元的纪录。

但最初,清水湾项目被认为过于激进 这是因为当敏捷宣布其在清水湾的总投资达到200亿元(摩根士丹利成为股东后,敏捷的投资下降到140亿元),敏捷的总资产规模只有100多亿元。

Yajule的秘密武器在于“滚动发展” 巨额投资不是一次性投资,而是分阶段分批进行,第一批资金撤出后,再进行第二批开发,可以在很大程度上缓解资金压力。

清水湾项目也让雅珠儿进入了毛利高的时代,陈家赚了很多钱。

财务数据显示,从2006年到2009年,雅高集团的毛利分别为28亿、52亿、34亿和49亿,年平均增长率仅为18%。然而,在清水湾2010年创下结转记录后,毛利迅速攀升至93亿英镑,比上年增长89%。 另一方面,雅高集团的总资产从2006年的174亿英镑增长到2010年的698亿英镑,增长了4倍。 “硬币”硬币的另一面是,尽管雅库特倾向于发展旅游房地产,但宏观调控后,科科的整体表现将不可避免地受到影响

雅库特启动中国旅游房地产投资热潮 可以看出,雅居乐之后,许多一线开发商以清水湾项目为参照进军海南。 雅高本身将旅游房地产视为其主要业务之一。

雅高年报显示,2009年至2011年,清水湾的合同销售额分别为64亿元、99亿元和72亿元,而雅高在这三年的合同总销售额分别为226亿元、322亿元和315亿元。清水湾分别占总销售额的28%、30%和22%。

一个项目支持公司近30%的销售业绩,这在中国一线开发商中极为罕见

但旅游房地产的波动性和严格的宏观调控也影响了雅居尔年度销售目标的实现。

2013年,根据克里的统计,清水湾的销售额下降到当年的46亿元左右 也是在今年,雅高的年销售额只有403亿元,未能达到420亿元的计划。

业界认为敏捷销售疲软,执行不到位。

雅库特可能也意识到了这个问题,但它仍然坚持旅游房地产 只是在寻找能够重现清水湾神话的项目。

陈卓林选择云南,先后与西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲、昆明五华签订战略发展协议。四大工程总用地面积超过7万亩,总投资600亿元。

目前,雅居乐腾冲源祥项目和瑞丽项目均已开工 然而,腾冲项目自去年底开业以来,销售情况似乎并不太好,雅居乐在腾冲非法修建高尔夫球场的行为被国家发改委和国土资源部制止。 消息来源显示,这次陈卓林被控方控制在云南

一些分析师认为,虽然陈卓林目前担任雅高董事会主席的职位没有改变,但如果此案进入司法程序,他将被迫辞去董事会主席的职位,由其他人来接管企业。 然而,由于陈氏家族是家族信托股东,其他家族成员很可能也会受到影响,无法继续在敏捷中担任管理职位。

因此,陈氏家族能否逃脱此案将决定它是继续书写财富神话,还是将其从各种财富清单中剔除。

22亿元股票供应计划解除资本链压力。

事实上,与检察官控制的陈卓林相比,雅高高管更担心取消近28亿港元的股票供应计划 毕竟,2012年陈卓林因“猥亵罪”被中国香港警方拘留时,公司曾计划任命鲁钱芳和陈卓贤为联合主席,并成立了一个由陈卓林、陈卓贤和鲁钱芳三位董事组成的决策小组,负责集团的日常运营,上述两位还负责雅高的运营

库存供应计划的取消意味着公司将面临巨大的资金缺口,并带来各种负面连锁反应,这将在短期内对公司产生更大的影响。 据悉,雅高两家海外美元债券的价格在股票供应计划取消后迅速下跌,同时收益率上升。

9月22日,雅高宣布计划实施5: 1的股票发行计划,以每股4港元的认购价格发行约6.96亿股股票,募集约27.85亿港元 与公布前一天联交所每股5.81港元的收市价相比,每股4港元的认购价下跌约31.15%

对此,摩根大通的报告称雅高8月份的销售业绩低于同行。最近,该公司宣布发行股票筹集资金,表明该集团急需资金。 同时,摩根指出,与其他公司相比,股权融资对雅高的负面影响将更大,因为其稀释度更大,公司每股净资产值将从15.5元稀释至13.6元,稀释12%。 2014年每股核心收益将稀释3.3%,明年和次年将稀释16.7%。

业内人士还表示,雅高的股价处于近一年来的低点,此时融资折扣仍超过30%,这只能说明该公司非常缺钱。

《新财富》 记者查看雅居乐2014年的中报也发现,公司短期借贷及长期借贷当期到期部分的金额为146.67亿元,而同期公司现金及现金等价物金 额仅75.89亿元,尚不能覆盖短期债务规模。同时,公司已经连续三年未达销售目标,截至今年9月底,集团的累计预售金额为285.9亿元,同比上涨 12.29%,但根据雅居乐公布的480亿元年度销售目标计算,目前公司前三季度近完成销售任务的59.56%。

显然,就目前的资金以及销售情况看,面对12月份到期的4.75亿美元的过桥贷款,如果不能按计划完成融资,雅居乐本就紧绷的资金链将进一步承压。

不过,雅居乐在10月10日晚的公告中表示,“尽管包销协议(供股)失效,联席包销商已向公司表示,他们会继续留意事态进一步发展,并继续与公司讨论最快可行时间的集资方案,包括一项可能或可能不会发生的供股”。

遭评级机构降级 借贷成本或进一步提升

而在雅居乐宣布取消供股计划后,标准普尔便对外表示,因雅居乐在香港联交所上市的股票暂停交易时间超过预期,且目前公司提供的信息非常少,加剧了信 息披露和再融资风险。因而将雅居乐“BB”长期企业信用评级和“cnBBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单,同时将其未到期优先票据的 “BB-”长期债务评级和“cnBB+”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单。

标准普尔信用分析师林智洋表示,雅居乐股票在拟配售股权后立即长期暂停交易、以及管理层不公布额外信息将打击投资者信心并影响股权配售的完成。

林智洋指出,公司可能需要找到其它途径来对2014年12月到期的过桥贷款进行再融资。由于财务杠杆上升、销售增速低于同业对手以及现金回款较低,公司流动性一直下降。

“如果确认发生的事件会对该公司的声誉和投资者信心造成长期负面影响,从而造成其融资渠道、融资成本和流动性状况实质性恶化,我们会采取负面的评级 调整。这种恶化或体现在雅居乐新增借款成本上升200个基点。此外如果该公司即将到期债务的再融资风险加剧,我们也会下调评级。如果股票暂停交易与该公司 负面事件有关,根据所受影响,其评级将下调多个子级。”林智洋如是说。

此外,穆迪近日也分别将雅居乐的公司家族评级由Ba2调低至Ba3,高级无抵押债务评级由Ba2降至B1,反映该行忧虑公司高企的再融资风险。

(原标题为“雅居乐陷资金困局 起初只是一家小小家具厂”)

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