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住房担保欲“破冰”或撬动万亿投资

住房保障这一始于房地产市场化进程的制度框架终于开始“摆上台面”

'对于对未来收入有较高期望但实际支付能力较差的购房者群体,如刚刚开始工作的大学生,他们可以降低首付比例,通过住房保障获得优惠利率,从而使该群体能够提前购房。 这有利于稳定住房市场和刺激内需。 3月16日,中国社会科学院金融研究所房地产研究中心副主任尹中立在《中国证券报》上告诉记者

根据住房和城乡建设部《完善住房担保体系,确保住房市场健康稳定发展》专题的建议,未来政府在为不符合廉租房保护范围、难以支付商品房价格的“夹心阶层”购房时,可以利用住房保障的市场化手段降低首付标准和优惠利率,从而带动1.3万亿元的住房消费和投资。

十年发展瓶颈

与公积金联手推出,住房保障十年诞生 然而,业内人士形容该系统“既找不到市场位置,也找不到政策位置” 规模和筹资机制已经成为住房保障制度发展的制约因素,而优惠政策的缺乏又将住房保障制度推向了一个不可分配的尴尬境地。

作为住房保障的重要配套设施之一,虽然中国已经在部分城市设立了政府支持的住房产权担保机构,但性质和功能尚不明确,市场定位尴尬。

房地产金融高层人士指出,业务量是房地产担保行业发展的瓶颈 在过去的十年里,除了北京、上海、天津等住房保障机构业务量大、经营条件相对较好的几个城市外,全国大多数住房保障机构的生活条件都很差。 一些地方住房公积金机构不愿意与他们做这种业务 在其他一些城市,公积金业务数量很少,使得住房担保业务不可持续。

尹中立说,根据《公积金管理条例》的规定,公积金管理中心由事业单位设立。如果公积金被视为一种“基金”,公积金管理中心就是该基金的“受托人”,需要找到一个“管理人”,住房财产担保机构将充当公积金管理人。然而,关于住房产权保障的政策法规并没有明确强调这一点。

同时,作为担保机构,住房担保机构提供担保的能力与其自身资本直接相关。但是,由于行业定位问题,初始出资基本上是一次性的。同时,由于缺乏政府的重视和优惠政策,难以吸引社会资本进入,可持续的资本补偿机制尚未形成。结果,形成了“资金严重短缺、抵御风险能力低下”的坏形象。

缺乏有效的风险分散机制 尹中立表示,由于现有的房产担保公司主要是按地理边界划分业务范围,每个房产担保公司只在注册地开展业务,容易受到区域房地产金融市场波动的影响,市场风险过于集中。

业内人士指出,自《住房置业担保管理试行办法》年以来,全国各地已成立70多家购房担保机构,其中大部分是中小企业,1000万至5000万之间的公司约占80.77% 根据现行担保余额不得高于注册资本30倍的限制,行业内相对较大的公司天津金方房地产担保有限公司只能提供195亿元左右的贷款,而天津和上海是全国仅有的两家达到这一规模的公司。

发展机遇到来

自去年以来,中国房地产市场面临巨大的库存压力。同时,经济适用房的跨越式投资将在未来三年产生990万套住房。 面对巨大的存量和增量,如何让更多的人拥有购买力,释放住房消费,不仅关系到国民经济的反弹,也关系到住房的民生和社会福利。

'市场衰退时,住房担保行业经常受到政府的关注。当前的金融危机也是完善房地产市场金融体系的重要机遇。 尹中立说,欧洲和美国的发达国家和发展中国家都有专门的政策性住房金融机构,支持中低收入家庭购买自己的住房 '

近年来,根据房地产市场宏观调控的政策要求,贷款机构适当调整了贷款比例,制定了更加严格的贷款审查标准和操作程序。这些措施有效地防范了风险,但客观上提高了中低收入家庭获得贷款的门槛,导致中低收入居民贷款供应不足。

'以前,抵押贷款是银行的优质贷款 随着保障性住房建设的推广,许多中低收入人群需要解决住房问题。 廉租房毕竟只能解决很少一部分人,还有相当一部分人需要购买经济适用房和限价房。 这部分中低收入群体在申请住房贷款时会增加对住房保障的需求。 中央财经大学的郭田勇教授说

一些专家指出,目前住房保障制度已经被打破,改革公积金分配是一个突破。 2008年,全国住房公积金支付规模达到2.02万亿元,闲置公积金达到6000亿元。 目前,申请公积金贷款需要一定比例的担保费,但在商业贷款利率下调70%后,公积金贷款和抵押贷款之间的利差非常接近,只有0.24% 我们还想给买家更多折扣。 一家住房担保公司的负责人说

杠杆金融杠杆

根据研究人员的建议,住房保障体系将主要为中低收入群体设计,所谓的夹心阶层住房问题也将纳入住房保障范围。 今后,住房担保还可以衍生相关的金融工具和产品

通过支持住房保障行业发展来刺激房地产市场,不仅可以提高市场效率,而且可以维护市场公平。 尹中立表示,在经济低迷时期,住房担保行业的杠杆应该加大。

建设部一名知情人士还表示,政府通过担保支持中低收入家庭,不仅有利于有效发挥住房抵押贷款领域市场机制的基本监管作用,还可以起到政府监管弥补市场失灵的作用。 此外,政府实现上述政策目标的成本非常低。

基于这一背景,住房保障制度的主题明确提出“住房产权担保机构应被认定为政策性住房金融机构”,并与住房公积金一起成为我国政策性住房金融体系的主要组成部分。

如果能够实现向政策性住房担保的过渡,住房担保机构可以通过较低的首付和固定优惠利率提供担保,帮助暂时不符合贷款条件但有稳定工作和收入来源的购房者购买贷款。 北京住房贷款担保中心的王为民说,担保机构也将利用自己的专业水平来帮助评估和审查贷款客户的资格和风险 '

课题建议,中央财政首先拿出100亿元成立住房置业再担保公司,以增加住房置业担保行业抗系统风险的能力。同时,再通过税收优惠和政策扶持,吸引地方财政及社会资本补充100亿元,加上行业现有约100亿元的规模,将我国住房担保行业的资本实力充实到300亿元。'在房地产市场低迷时要发挥住房置业担保的杠杆作用,按1:30的杠杆,300亿元理论上可以拉动住房消费与投资亿元。'

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