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中小房企跟随大开发商降价跑量

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在过去的房地产黄金时期,住房企业降价促销只是“增加”,而不是“生存”。对于一个只有十多年的兴衰市场,开发商已经经历了很多年赚钱的好时机。不仅容易触发所有者降低其价格的权利,而且对于依靠房地产来促进经济的地区来说,这也是一条“钱路”。

但是,当市场进入下行周期时,外部融资环境趋紧,业绩和还债压力越来越大。降价促销成为房地产企业唯一的短期手段。在“十一”黄金周期间,房地产市场蓬勃发展,领先企业率先降价。少数中小型住房公司也提供促销活动。

在国庆节的七天里,凯里监测的30个典型城市的商业建筑交易面积同比略增3%。领先的房地产企业也创下了100亿规模的纪录。

目前,城市差异化仍然存在,“冷热不均”市场无法一概而论。但有一点可以肯定,在大极限环境下,开发商的利润率被压缩。在“稳定房价”和“稳定预期”的基调下,与住房有关的信贷仍然紧张。

开发者交换价格

2019年是房地产融资最艰难的一年。

10月12日,北京市银保局发布了《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,要求银行按照渗透原理严格检查资金使用情况,严格防止信贷资金进入网上借贷平台,网络借贷等禁止领域。房地产市场。

自今年5月中国银行保险监督管理委员会发布《 23号文件》以来,房地产融资渠道逐步收紧,信托,境外债务,银行贷款,发展等新政策贷款和ABS频繁出现。当货币宽松政策转变为信贷宽松政策时,监管机构倾向于将资金流向实体,小型和微型企业,而不是房地产。

外部融资条件已经收紧,公司仅依靠自我修复来继续现金流。在房价同比上涨以及强烈的观望态度的情况下,开发商通过出售无价销售和后期交易来转售现金。这次,领先的房屋企业率先将“物有所值”放在台面上。

早在今年8月,中国恒大(.HK,以下简称“恒大”)就开始了“全市场营销”的火速计划。实施期为8月20日至10月8日。高达60%的折扣。抢险计划包括27个地区,重点是抢险到四川,重庆和中原地区,涉及505个项目,包括493个住宅和商业项目,以及12个旅游集团公司。

销量确实很有效。 9月,恒大实现合同销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了集团的月度销售记录。国庆节期间,有市场数据显示,恒大通过促销获利510亿元。

但是平均售价下降也是事实。恒大地产9月/平方米的平均售价创近年来新低。与去年同期相比,平均售价每平方米下降了约450元,下降了4.3%。 2017年,2018年和2019年上半年,恒大地产的平均销售价格为9,960元/平方米,人民币/平方米,人民币/平方米,呈上升趋势。

行业领袖碧桂园(.HK)也没有放弃推广工作。从数据来看,碧桂园上半年的平均销售价格约为9013元/平方米,分别比2017年的9080元/平方米和2017年的9267元/平方米分别低0.74%和2.74%。 2018。

领先的房屋企业正在竞相晋升,而中小型房屋公司也在积极改变价格。 urban州房地产(.HK),中军集团(.HK),融信中国(.HK)和新力控股等一些城市项目具有较大的价格优惠,而其他公司则通过少量的特殊客房和礼品包装吸引乘客。

房地产业是如此贴近身体,在市场背后是疲软的市场和日益沉重的债务压力。据诸葛统计,上半年80家上市房地产企业的计息负债进一步增加,达到6.61万亿元,同比增长10.45%。 20家住房企业的计息负债规模超过1000亿,71家超过100亿。

从低,短期计息负债的现金覆盖率来看,29家房地产企业的现金流量覆盖率不足100%。泰和集团(.SZ)的最低值仅为39.21%,富力地产(.HK)和阳光100(.HK)的现金覆盖率不到50%。嘉开市,天方开发,北京大学资源等中小型住房企业不足30%,短期债务风险较高。

房地产市场分化

在开发商勉强让利润率通过之后,房地产市场感到了温暖。根据Cree的监测,从10月1日至7日,全国30个典型城市的新建商品住宅交易面积为167万平方米,比去年同期略增3%。每个城市的交易量都有反弹。该城市以9%的同比增长率位居榜首。深圳继续保持其先前的销售热潮,“ 11”营业额同比增长80%。

结合9月份市场情况分析,“黄金周”交易回升主要是由于房地产企业实行集中降价促销政策。许多购买者的接受度更高,实际上仍然具有购买力。

但是城市分化加剧,北上光的数量在不同程度上回落。阳光佳缘数据显示,广州国庆节期间,共签订了617套一手住房交易,同比下降5.95%。网络签约面积为平方米,比去年同期减少7.49%。

事实上,广州市场长期以来一直处于低迷状态。自五月以来,广州二手房的平均交易价格持续下跌。在跌至八月份的最低水平后,它略有反弹。 9月份,价格上涨了4.3%,达到人民币每平方米,交易数量从7月份的高峰下降到9月份。 8463套。

北京更加惨淡。诸葛搜索数据显示,20142019年国庆节期间,北京市新增商品住宅网538套,442套,216套,222套,235套,190套;二手住宅网为56套,101套,209套,28套,44套,41套。

“从国庆节的历史成交量来看,今年的北京房地产市场相对较低,新房,二手房网都不容乐观。”诸葛找房数据研究中心分析师郭世英说。

在二线城市,由于前期的严重透支,武汉,重庆,福州等城市的交易量同比下降;青岛,济南和杭州均同比增长超过100%。在三线城市,交易量小幅增长了3%。由于基数较低的影响,温州,扬州和莱芜的交易量显着增加,同比增长了一倍。

“尽管第十一届会议的总体数据水平良好,但市场无动于衷的迹象尚未得到根本扭转。”根据凯里的研究,从整体政策的角度来看,“房屋不投机”,“房价稳定”,“稳定预期”政策的主旨保持不变,与住房相关的信贷仍然相对较高。紧。十月份启动的新的抵押贷款利率机制已经实施,市场的观望态度依然强烈。

另一方面,房价的“运行量”引起了市场上短期“复苏”的幻觉,但牺牲利润的做法从来没有可持续,未来的市场稳定将成为高概率事件。

市场趋于理性,但对住房公司业绩的压力却齐头并进。截至9月底,住房企业目标完成率的近40%达到75%以上,近40%的目标完成率在65%至75%之间,目标完成率在90%以上。其余的住房企业不足65%。住房企业规模的总体目标不及去年同期。

Krui的分析认为,在行业增长放缓和监管收紧的背景下,一些房屋公司仍然面临完成年度业绩目标的压力。在第四季度,他们仍然需要加速将商品引入市场并积极推动市场。

同一政策研究所认为,当前的房地产市场基调在2019年第四季度不会改变。短期市场需求不足。建议住房企业在今年第四季度继续“按价格计算”。土地投资应在2019年第三和第四季度抓住逆周期土地购置的机会,扩大规模并为行业提供帮助。

(编辑器:DF506)

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